Was passiert mit den bestehenden Mietverträgen?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder vermieteten Einfamilienhauses ist die Frage wichtig, was mit den bestehenden Mietverträgen passiert?

Gesetz

Mit dem Wechsel der Eigentümerschaft gehen die Mietverträge auf den Erwerber über. Die entsprechende Norm ist in Art. 261 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) zu finden. Der Erwerber übernimmt mit dem Kauf der Liegenschaft alle Rechten und Pflichten, welche mit der Sache verbunden sind. Also auch die bestehenden Mietverträge.

Der neue Eigentümer kann jedoch mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin dem Mieter kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf (für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht).

Abweichende Vereinbarung gemäss Kaufvertrag

Eine Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Verkäufer bestehende Mietverträge vor dem Verkauf kündigt, ist möglich. Die gesetzliche Norm definiert lediglich, dass im Grundsatz Mietverträge beim Verkauf auf den Erwerber übergehen. Auf entsprechende Gesuche der Mieter können bei der Schlichtungsbehörde jedoch Erstreckungen erwirkt werden. Der Verkäufer kann also nicht garantieren, dass die Liegenschaft auf einen gewissen Zeitpunkt hin tatsächlich leer ist, auch wenn im Kaufvertrag eine entsprechende Vereinbarung formuliert worden ist. Beansprucht ein Käufer Wohnraum in der Liegenschaft für sich, sollte der Käufer nach dem Erwerb den Eigenbedarf geltend machen. Das hat bei der Schlichtungsbehörde grösseres Gewicht.

Mieter

Der Mieter hat die Pflicht wie bisher die Mieten pünktlich zu überweisen. Auch die weiteren Pflichten wie z.B. die Einhaltung der Hausordnung gelten weiterhin. Da die Mietverhältnisse mit dem Kauf grundsätzlich übernommen werden, gelten auch die vereinbarten Mietzinse und Kündigungsfristen. Dem neuen Eigentümer steht es frei innerhalb der gesetzlichen Regeln die Mietzinse anzuheben. Wichtig ist dabei die Verwendung des amtlichen Formulares, das für beide Seiten die Möglichkeiten und Grenzen aufgezeigt. In der Praxis ist eine wesentliche Anhebung der Mieten nach dem Verkauf selten.

Schadenersatz

Gemäss Art. 261 Abs. 3 OR haftet der bisherige Eigentümer dem Mieter für Schaden, den der neue Eigentümer durch Kündigungen verursacht, die nicht den übernommenen Mietverhältnissen entsprechen. Für den Verkäufer ist es also ratsam im Vertrag festzuhalten, dass der Käufer auf sein Recht, ausserordentlich zu kündigen, verzichtet.

Weitere erwähnenswerte Besonderheiten:
  • Es besteht die Möglichkeit, Mietverträge vor dem Verkauf im Grundbuch vormerken zu lassen. Der Erwerber kann in diesem Fall nicht wegen Eigenbedarf kündigen.
  • Die erwerbende Partei übernimmt auch die gekündigten und erstreckten Mietverhältnisse.
  • Der Käufer ist an die Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gebunden. Diese gelten jedoch im Sinne einer Ausnahme nicht, wenn vom Eigentümer dringender Eigenbedarf geltend gemacht wird oder die Kündigung wegen Zahlungsverzug (Art. 257d OR) oder schweren Pflichtverletzungen des Mieters (Art. 257f OR).