Immobilien und die Steuerfolgen aus deren Verkauf, Kauf und Besitz sind eine komplizierte Kombination. Dies liegt in erster Linie an den kantonal und kommunal sehr heterogenen Bestimmungen. Daraus ergibt sich allerdings mit dem richtigen Fachwissen ein erhebliches Optimierungspotential bei verschiedensten Steuern rund um Immobilientransaktionen.
Immobil
Die grosse Gemeinsamkeit bei Steuern im Bereich Immobilien ist, dass das Steuerobjekt nicht beweglich ist (oder eben immobil). Daher gilt der Grundsatz der Besteuerung am «Ort der gelegenen Sache». Die Steuerhoheit liegt somit beim Kanton in welchem sich die Immobilie befindet. Wenn jemand also Liegenschaften in verschiedenen Kantonen besitzt hat dies zur Folge, dass er auch in verschiedenen Kantonen zum Steuersubjekt und somit steuerpflichtig wird. Vor dem Kauf empfiehlt es sich die Steuerfolgen sorgfältig abzuklären, um mögliche Doppelbesteuerungen oder andere Fehler zu vermeiden. Dabei spielen besonders die unterschiedlichen kantonalen Steuersysteme und die abweichenden Steuersätze eine zentrale Rolle.
Immobilien im Privatvermögen
Natürliche Personen (Private) bezahlen Steuern auf Einkommen und Vermögen aus Immobilien.
Die Vermögenssteuer auf Immobilien wird von Kantonen und Gemeinden erhoben. Schulden im Zusammenhang mit der Haltung einer Immobilie, also Fremdkapital, sind dabei Teil der Steuerberechnungsgrundlage und können in Abzug gebracht werden.
Mit der Einkommenssteuer werden Mieterträge auf Immobilien besteuert. Bei selbstbewohnten Liegenschaften muss der sogenannte Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden. Die Steuerhoheit liegt dabei sowohl beim Bund als auch bei den Kantonen und Gemeinden. Teil der Steuerberechnungsgrundlage sind bei der Einkommenssteuer die Kosten für Unterhalt und Finanzierung. Somit können Hypothekarzinsen oder die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in Abzug gebracht werden. Werterhaltende Investitionen vermindern somit die Steuerlast aus der Besteuerung des Einkommens. Im Gegensatz dazu stehen alle Investitionen mit einem wertvermehrenden Effekt, welche nicht abzugsfähig sind.
Grundstückgewinnsteuer (GSGS)
Auch die Veräusserung einer Liegenschaft zieht unter Umständen eine Steuerfolge nach sich, die sogenannte Grundstückgewinnsteuer (GSGS). Der Kanton und in wenigen Fällen auch die Gemeinde erhebt die GSGS. Besteuert wird ein allfälliger Gewinn aus dem Immobilienverkauf. Obwohl die GSGS einen die GSGS reduzierenden Haltedauer-Bonus kennt, kann die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung zu wesentlichen Mittelabflüssen führen, je nach dem wie hoch der effektive Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf ausfällt. Wertvermehrende Investitionen reduzieren den effektiven Gewinn.
Je nach Situation ist das Einsparungspotential erheblich und eine sorgfältige Aufbereitung der einzureichenden Deklaration kann sehr lohnenswert sein. Die GSGS kennt auch einige Steueraufschubtatbestände. Bei einer Ersatzbeschaffung innerhalb von zwei Jahren kann die GSGS beispielsweise aufgeschoben werden, bis das neue Eigenheim erworben wird. Ebenfalls aufschiebende Wirkung haben ein Eigentumswechsel aufgrund eines Erbgangs oder einer güterrechtliche Auseinandersetzung (z.B. Scheidung). Dabei wird die GSGS aufgeschoben bis zu einem zukünftigen Eigentumswechsel. Auf Bundesebene ist ein Gewinn aus der Veräusserung einer Liegenschaft nicht steuerbar.
Immobilien im Geschäftsvermögen
Auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen können im Unterschied zu Liegenschaften im Privatvermögen Abschreibungen vorgenommen werden und es können Verluste aus Vorjahren verrechnet werden. Werden die Liegenschaften von Privatpersonen umfassend betreut (Bewirtschaftung, Zu- und Verkäufe), so werden diese als Liegenschaftshändler eingestuft und auf dem Liegenschaftseinkommen sind Sozialversicherungsabgaben zu leisten. Dadurch ist die steuerliche Belastung meist höher als bei Liegenschaften im Privatvermögen.
Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften werden ebenfalls besteuert.
Die Zuordnung ob eine Liegenschaft Geschäfts- oder Privatvermögen darstellt richtet sich nach objektiven Kriterien und ist nicht frei wählbar. Eigenheime sind in aller Regel im Privatvermögen.
Weitere Steuerarten
Zu den bereits erklärten gängigsten Steuern gibt es weitere Steuerarten rund um das Thema Immobilien, welche wie folgt zusammengefasst werden können:
Handänderungssteuer: beim Verkauf einer Liegenschaft. Sonderfälle bilden dabei Handänderung aufgrund Erbgangs oder güterrechtlichen Auseinandersetzung. Diese sind je nach Kanton normal, privilegiert oder gar nicht besteuert. Oft wird die Handänderung auch nur in Form einer Gebühr besteuert. Gebühren bei Handänderungen werden dabei im Regelfall je hälftig vom Käufer und Verkäufer übernommen.
Liegenschaftssteuer: in einigen Kantonen und Gemeinden wird jährlich eine Liegenschaftssteuer erhoben. Berechnungsgrundlage ist dabei der jeweilige Verkehrswert der Liegenschaft.
Mehrwertsteuer: Mieterträge und Verkäufe sind grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit. Entsprechend können aber auf Kosten für Betrieb, Verwaltung oder Investitionen keine Vorsteuer geltend gemacht werden.
Besonders bei Immobilien im geschäftlichen Umfeld oder wenn Mieter oder Käufer mehrwertsteuerpflichtig sind ergibt sich oft ein grosses Potential für steuerliche Optimierungen und es empfiehlt sich bei Immobilien im geschäftlichen Kontext der Beizug eines Experten.
Steuern sparen
Besonders bei der Einkommenssteuer bietet sich durch clever gestaffelte Investitionen unter Umständen eine erhebliche Reduktion der Steuerlast. Beim Hausverkauf liegt das grosse Optimierungspotential bei der Grundstückgewinnsteuer. Gerne zeigen wir Ihnen an konkreten Beispielen auf, was hier möglich ist.
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