Hausverkauf Gewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer (oder einfacher: Gewinnsteuer) beim Hausverkauf wird auf dem Gewinn des Liegenschaftsverkaufes erhoben. Bei einem Immobilienverkauf sollte man diese Steuer unbedingt beachten, da diese insbesondere bei älteren Liegenschaften zu nicht unerheblichen Mittelabflüssen führen kann.
Grundstückgewinne werden im Zeitpunkt ihrer Realisierung besteuert. Für die Besteuerung gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Systeme, das monistische und das dualistische System. Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) stellt es den Kantonen frei, nach welchem System diese die Grundstückgewinne besteuern. Eine weitere Unterscheidung ergibt sich ausserdem hinsichtlich der Frage, ob eine Liegenschaft im Privat- oder im Geschäftsvermögen gehalten wird. Wichtiger als die Details der von Kanton zu Kanton unterschiedlichen Systeme ist das Verständnis der grundsätzlichen Mechanik der Besteuerung von Grundstückgewinnen, die nachfolgend erklärt wird.

Berechnungsgrundlage Gewinnsteuer

Die Ermittlung des erzielten Gewinns aus einem Hausverkauf erfolgt aus dem Verkaufserlös abzüglich den Anlagekosten. Die Anlagekosten bestehen in der Regel aus:

  • Erwerbspreis
  • wertvermehrende Investitionen
  • Vermittlungs- und Insertionskosten bei Kauf und Verkauf
  • mit der Handänderung verbundene Abgaben bei Kauf und Verkauf
  • weitere Kosten, die direkt mit der Veräusserung der Liegenschaft zusammenhängen

Die Differenz des Verkaufspreises oder -erlöses zu den Anlagekosten bildet die Berechnungsgrundlage für die vom Verkäufer an den Staat geschuldete Gewinnsteuer.

Optimierungspotential bei älteren Liegenschaften

Bei älteren Liegenschaften wird Berechnungsgrundlage als Differenz vom Verkaufserlös und dem Marktwert vor 20 Jahren berechnet. Dieser Marktwert vor 20 Jahren ist letztendlich ein von der Steuerbehörde veranschlagter Schätzwert für die Immobilie. Die Erfahrung zeigt, dass gerade bei älteren Liegenschaften die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer ein gewisses Optimierungspotential hat. Dieses Spezialwissen kann für den Verkäufer sehr wertvoll und kann eine Steuerreduktion zur Folge haben, die ein Mehrfaches der Verkaufshonorars betragen kann.

Unterhalt oder Wertvermehrung?

Alle Ausgaben, die den Zustand der Liegenschaft erhalten und von Zeit zu Zeit anfallen, können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und reduzieren das steuerbare Einkommen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um den Unterhalt des Gartens, Schreiner-, Spengler-, Maler- und Sanitärarbeiten. Ebenfalls abziehbar sind gleichwertige Ersatzbeschaffungen. Wenn man also ausgediente Fenster, Storen, Waschmaschinen, Kühlschrank oder die Heizung durch gleichwertige, neue Teile ersetzt, kann man diese vom steuerbaren Einkommen abziehen. Auch allgemeinere Reparaturen, Serviceabonnemente, Gebäudeversicherungsprämien, Sachversicherungen (Glas, Wasser, Brand) etc. sind abziehbar.
Grundsätzlich nicht abziehbar vom steuerbaren Einkommen sind hingegen wertvermehrende Investitionen. Beispiel: Wenn ein Hauseigentümer in einen neuen Whirlpool oder eine Sauna investiert. Bei neuen, zusätzlichen Elemente oder Anbauten bzw. Flächenvergrösserungen am Haus handelt es sich um eine nicht anrechenbare Wertvermehrung. Hauseigentümer sollten grundsätzlich sämtliche Belege von wertvermehrenden Investitionen langfristig aufbewahren, da diese Investitionen beim Verkauf den Grundstückgewinn und somit auch die Grundstückgewinnsteuer reduzieren können.

Steueraufschub

In manchen Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig. Dies gilt zum Beispiel, wenn eine selbstbewohnte Immobilie verkauft wird und der Erlös innerhalb einer angemessenen Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz ausgegeben wird. Falls der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft den Verkaufspreis der ursprünglichen Liegenschaft übersteigt, kann der Grundstückgewinn auf die neue Liegenschaft übertragen werden. Somit wird die Besteuerung aufgeschoben. Übersteigt der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft die Anlagekosten der ursprünglichen Immobilie, nicht aber den Verkaufspreis, wird die Grundstückgewinnsteuer im Umfang des reinvestierten Gewinnes aufgeschoben, über den nicht reinvestierten Gewinn wird abgerechnet. Auch in Erbfällen kommt der Steueraufschub zum Zug. Der Erbe muss die Grundstückgewinnsteuer erst dann bezahlen, wenn er die Liegenschaft veräussert. Da die Grundstückgewinnsteuer im Erbfall nicht erhoben wird, kann auch die Besitzesdauer beim Eigentumswechsel durch Erbgang übernommen werden.

Tarif Grundstückgewinnsteuer am Beispiel des Kantons Zürich

Schauen wir uns nun ein konkretes Beispiel für die Grundstückgewinnsteuer anhand der Tarife des Kantons Zürich an. Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich beträgt:

10% für die ersten 4’000 CHF (Grundstückgewinn)
15% für die weiteren 6’000 CHF
20% für die weiteren 8’000 CHF
25% für die weiteren 12’000 CHF
30% für die weiteren 20’000 CHF
35% für die weiteren 50’000 CHF
40% für die Gewinnteile über 100’000 CHF

Die gemäss vorstehender Liste berechnete Grundstückgewinnsteuer erhöht sich bei einer anrechenbaren Besitzesdauer

von weniger als 1 Jahr um 50 Prozent
von weniger als 2 Jahren um 25 Prozent

Zudem ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von

vollen 5 Jahren um 5%
vollen 6 Jahren um 8%
vollen 7 Jahren um 11%
usw.

Das heisst, die Grundstückgewinnsteuer wird mit jedem Jahr um 3% ermässigt. Bei einer Besitzesdauer von 20 Jahren oder mehr wird die Steuer um 50% reduziert.

Wenn der aus Differenz Verkaufserlös zu Anlagekosten resultierende Gewinn zum Beispiel 500’000 CHF beträgt, resultieren die folgenden Haltedauer-Gewinnsteuer-Kombinationen:

  • weniger als 2 Jahre: 237 TCHF (Zuschlag 25%, 47% des Gewinns)
  • volle 10 Jahre: 152 TCHF (Ermässigung 20%, 30% des Gewinns)
  • volle 20 Jahre: 95 TCHF (Ermässigung 50%, 19% des Gewinns, Marktwert als Basis anstatt Anlagekosten)
  • volle 30 Jahre: 95 TCHF (Ermässigung 50%, 19% des Gewinns, Marktwert als Basis anstatt Anlagekosten, gleiches Resultat wie Szenario Haltedauer 20 Jahre)

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend sind drei Erkenntnisse im Zusammenhang mit Ihrem Hausverkauf und der Thematik Grundstückgewinnsteuer (oder einfacher: Gewinnsteuer) wichtig:

  1. Die Gewinnsteuern können zu erheblichen Mittelabflüssen führen.
  2. Eine lange Besitzesdauer reduziert die Gewinnsteuerbelastung erheblich.
  3. Die Grundstückgewinnsteuer hat vielfach Optimierungspotential.

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Der Artikel zeigt auf, wie die Grundstückgewinnsteuer (oder einfacher auch Gewinnsteuer) funktioniert und berechnet wird. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass 1. die Gewinnsteuern zu erheblichen Mittelabflüssen führen können, 2. lange Besitzdauern die Gewinnsteuern reduzieren und 3. die Gewinn oder Grundstückgewinnsteuer in vielen Fällen Optimierungspotential hat.
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