Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Die Thematik der Vorfälligkeitsentschädigung ist beim Hausverkauf in vielen Fällen relevant. Wird die Hypothek vom Käufer nicht übernommen, muss die bestehende, laufende Hypothek mit dem Verkauf der Liegenschaft vom Verkäufer aufgelöst werden und die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig. Als einfache Daumenregel für die Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann die Restlaufzeit mit dem für die ausstehende Hypothekarschuld geltenden Zinssatz multipliziert werden, also z.B. 3 Jahre x 2% x 1’000’000.- = 60’000.-.

Das Bundesgericht hat kürzlich zwei Urteile zu dieser Thematik veröffentlicht:

Vorfälligkeitsentschädigungen aus vorzeitigen Auflösungen von Hypotheken sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

Bei der Einkommenssteuer sind Vorfälligkeitsentschädigungen grundsätzlich nicht abziehbar, ausgenommen der Fall, dass die aufgelöste Hypothek durch eine neue bei der gleichen Bank ersetzt wird.

Ein doppelte Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommenssteuer ist ausgeschlossen.

Eine individuelle, vorgängige Abklärung, bei Bedarf auch mit den zuständigen Steuerbehörden, kann lohnenswert sein.

Die ausführlichen Bundesgerichtsentscheide zu dieser Thematik können auf www.bger.ch / “Rechtsprechung (gratis)” / “Weitere Urteile ab 2000” studiert werden. Geben Sie die Urteilsreferenzen 2C_1165/2014, 2C_1166/2014 oder 2C_1148/2015 ins Suchfeld ein.