Die Schweiz hat im Ausland nach wie vor eine gute Reputation. Die Neutralität unseres Landes, die eigenständige Notenbank und Währung, sowie die auf Wohlfahrt ausgelegte Wirtschaft definieren attraktive wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Investitionen in Immobilien in der Schweiz sind daher auch für Ausländer interessant. Was sollte man bei einem Hausverkauf an Ausländer beachten und ist es eigentlich möglich?
Der Kauf von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländer ist möglich, jedoch gewissen Einschränkungen unterlegen. Der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer ist seit 1961 gesetzlich eingeschränkt. Aktuell gilt diesbezüglich das 1983 beschlossene Gesetz „Lex Koller“, welches von schweizweiter Gültigkeit ist. Die „Lex Koller“ soll die Konkurrenz am attraktiven Schweizer Immobilienmarkt durch ausländische Einwanderer und Investoren gering halten. Laut diesem Gesetz werden Ausländer in verschiedene Gruppen mit unterschiedlichen Rechten unterteilt. Es wird geregelt, welche Immobilienkäufe für welche Ausländer bewilligt werden und welche abgelehnt werden. Die „Lex Koller“ gilt für folgende Ausländer:
Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
Für Ausländer mit Wohnsitz im Ausland ist der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz bewilligungspflichtig. Erwerber, die nicht der Lex Koller unterliegen, aber ein Grundstück auf Rechnung eines im Ausland wohnhaften Ausländers erwerben möchten, gelten selbst auch als Personen im Ausland.
Es gibt dabei folgende Ausnahmen:
- Personen im Ausland, die ein Grundstück in der Schweiz als gesetzliches Erbe erhalten.
- Personen, die EU- oder EFTA-Staatsangehörige und Grenzgänger sind und in ihrem Arbeitsort ein Grundstück für ihre Zweitwohnung erwerben wollen.
- In einigen Kantonen und Gemeinde dürfen Personen im Ausland ein Grundstück als Ferienliegenschaft erwerben. Dabei darf die maximale Grundstücksfläche 1000m2 nicht überschreiten, ausser bei einem Nachweis eines entsprechenden Mehrbedarfs. Das Objekt muss sich dabei in einer Tourismuszone befinden. Die Tourismuszonen werden von den Kantonen festgelegt. Des Weiteren muss für den Immobilienkauf eine Einheit des „kantonalen Kontingents“ verfügbar sein. Das kantonale Kontingent wird den Kantonen dabei jedes Jahr vom Bundesrat zugeteilt. In einigen Kantonen ist es aber besonders schwierig, eine Einheit eines kantonalen Kontingents zu finden.
- Grundstücke mit Gewerbeliegenschaften stellen ebenfalls eine Ausnahme dar und können von natürlichen und juristischen Personen frei erworben werden. Nicht erlaubt ist es, die Liegenschaft gleichzeitig für Wohnzwecke zu benutzen. Dies wird nur in Ausnahmefällen genehmigt. Beim Erwerb einer Gewerbeliegenschaft ist es egal, ob das Grundstück vom Erwerber selbst genutzt wird, oder an Dritte vermietet oder gepachtet wird.
Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder eine gültige Niederlassungsbewilligung haben, noch Bürger eines EU- oder EFTA-Staates sind.
Diese Personen unterliegen denselben Einschränkungen wie Ausländer mit Wohnsitz im Ausland. Das heisst, dass Ausländer, die keine Niederlassungsbewilligung C oder Aufenthaltsbewilligung B haben, zum Erwerb eines Grundstücks in der Schweiz eine Bewilligung benötigen. Für Angehörige aus Drittstaaten mit einer L-Bewilligung ist ein Erwerb ohne Bewilligung also ausgeschlossen.
Für folgende Ausländergruppen gilt die „Lex Koller“ nicht:
- Schweizer/Doppelbürger mit Wohnsitz im Ausland oder in der Schweiz
- EU-/EFTA-Bürger mit Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung in der Schweiz
Bei Ausländern mit Wohnsitz in der Schweiz geniessen EU- und EFTA-Bürger (Europäische Union und Europäischer Wirtschaftsraum) Sonderrechte. Diese Personen haben beim Erwerb eines Grundstücks die gleichen Rechte wie Schweizer und benötigen deswegen keine Bewilligung. Für EU/ EFTA Angehörige, die nur über eine Kurzaufenthaltsbewilligung L verfügen und sich für eine zum Vorhinein begrenzte Zeitspanne in der Schweiz aufhalten, ist grundsätzlich kein Erwerb ohne Bewilligung möglich.
Bürger anderer Länder mit C- oder B-Bewilligung in der Schweiz.
In Ausnahmefällen dürfen diese Personen auch mit einer B-Bewilligung ein Grundstück in der Schweiz erwerben, sofern sie beweisen können, dass ihr tatsächlicher Wohnsitz auf die erworbene Liegenschaft und das Steuerdomizil in die betreffende Gemeinde verschoben wird.
Die Umsetzung von Lex Koller obliegt den einzelnen Kantonen, weshalb es lokal teilweise Unterschiede gibt, wie beispielsweise bewilligungsbefreite Liegenschaften, deren Grundstückgrössen und Wohnfläche aber beschränkt sind.
Wie soll man vorgehen?
Beabsichtigen Sie ein Grundstück in der Schweiz zu kaufen, so lassen Sie sich auf jeden Fall vorher beraten. Die zuständigen kantonalen Behörden helfen Ihnen generell kompetent und umfassend weiter. Wenn Sie als Ausländer ein Grundstück in der Schweiz erwerben möchten, klären Sie am besten beim Grundbuchamt bzw. Grundbuchinspektorat ab, ob sie alle nötigen Voraussetzungen erfüllen oder ob Sie eine Bewilligung benötigen.
Schlussfolgerung:
Die Lex Koller ist ein komplexes juristisches Regelwerk. Der obige Artikel beantwortet nur die am häufigsten gestellten Fragen. Für eine umfassende und individuelle Beratung sollte man sich deshalb unbedingt an die zuständigen Behörden wenden.
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