Zu beginn des Jahres stellen auch wir uns die Frage, welche Entwicklungen uns auf dem Immobilienmarkt im neuen Jahr erwarten. Im folgenden wagen wir eine Prognose wie sich die Entwicklung der Nachfrage und des Angebots im neuen Jahr auf den Schweizer Immobilienmarkt und im Besonderen für Hausverkäufer auswirken wird.
Nachfrage
Insbesondere während der Covid-Zeit ist die Nachfrage nach Wohneigentum stark angestiegen. Mit dem Anstieg der Zinsen ab Sommer 2022 und den damit verbundenen, erhöhten Finanzierungskosten, ist diese Nachfrage in den vergangenen Monaten wieder gesunken – in etwa auf das gleiche Niveau wie vor der Pandemie. Die Nachfrage war allerdings weniger rückläufig, als man dies aufgrund der dämpfenden Wirkung des Zinsanstieges hätte erwarten können. Der Anstiegs des SNB-Leitzinses betrug insgesamt 2.5% (von -0.75% bis Mai 22 auf 1.75% ab Juni 23).
Dies hat mehrere Gründe. Zum einen ist das anhaltend hohe Niveau der Zuwanderung: Die jüngsten Prognosen zeigen, dass im 2023 netto über 100’000 Personen eingewandert sind, mehrheitlich aus europäischen Ländern.
Zum anderen bleibt der Traum vom Eigenheim in der Schweizerischen Bevölkerung weiterhin weit verbreitet. Zudem dürften auch die nachlassende Bautätigkeit und die damit verbundene Wohnraumverknappung ihren Beitrag zur Stabilisierung der Nachfrage leisten. Im letzten Jahr sind in der Schweiz lediglich 35’000 Neubauwohnungen bewilligt worden. Das entspricht dem tiefsten Wert seit 20 Jahren.
Beschränktes Angebot
Dem gegenüber steht das Angebot an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Insbesondere im Vergleich zur Nachfrage beobachten wir ein anhaltend tiefes Niveau auf der Angebotsseite. Auch die rückläufige Bautätigkeit spielt hierbei eine gewisse Rolle, wobei festzuhalten bleibt, dass die überwiegende Mehrheit der Verkaufstransaktionen aus älteren Bestandesbauten erfolgt.
Zu betonen und in unseren Mandaten gut beobachtbar bleibt, dass bei den Bestandesliegenschaften erhebliche Lageunterschiede bestehen. Selbstredend werden Wohneigentumsliegenschaften an guten Lagen wenig angeboten und dafür umso mehr nachgefragt. Beide Faktoren wirken an weniger guten Lagen mit umgekehrten Vorzeichen und einem entsprechendem Einfluss auf den erzielbaren Verkaufspreis.
Schweizer Immobilienmarkt 2024
Obwohl die Zinsen und somit auch die Finanzierungskosten im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit gestiegen sind, gehen wir davon aus, dass sich der Schweizer Immobilienmarkt im 2024 weiterhin robust und positiv entwickeln wird.
Das weiterhin geringe Angebot, zusammen mit der stabilen Nachfrage sorgen für stabile Preise beim Wohneigentum. Die beispiellose Preis- und Wertentwicklung der letzten 20 Jahre wird ziemlich sicher nicht weitergeführt werden können. Dennoch halten wir eine plötzliche und gravierende Preiskorrektur momentan für unwahrscheinlich. Vielmehr rechnen wir im Verlauf des Jahres im Durchschnitt mit einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise, wobei die Tendenz – insbesondere an guten Lagen – weiterhin steigend sein dürfte.
Zwei grosse Unbekannte: Konjunktur und relative Standortattraktivität der Schweiz
Vorbehalten bleibt einerseits die Entwicklung der gesamten Wirtschaft. Durch die Zunahme der geopolitischen Spannungen wächst die Unsicherheit an den für die Wirtschaft relevanten Absatz- und Beschaffungs-Märkten. Entsprechend ist eine Rezession auch in der Schweiz nicht auszuschliessen. Diese Unbekannte wirkt für die Hausverkaufspreise belastend.
Aus der Einsicht in eine Vielzahl von Immobilientransaktionen ist für uns sehr gut und klar beobachtbar: Die Schweiz dürfte auch in Zukunft ein relativ sicheres und gut funktionierendes Land bleiben und im Vergleich z.B. zu Deutschland an relativer Standortattraktivität gewinnen. Es ist also durchaus möglich, dass die Schweiz zu einer positiven Preisinsel ähnlich Monaco wird. Diese Unbekannte wirkt auf die Hausverkaufspreise positiv.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das wahrscheinlichste Szenario ein stabiles 2024 für den Immobilienmarkt zeichnet. Geringes Angebot und stabile Nachfrage sorgen für eine weiterhin erfreuliche Marktentwicklung.