Unser Immobilien-Ratgeber:

Immobilienbewertung Methoden einfach erklärt

Foto Buch Das Schweizerische Schätzerhandbuch

Das Thema Immobilienbewertung gibt es schon so lange wie es Häuser, Immobilien und Eigentum gibt und es macht Sinn, sich ein paar grundsätzliche Kenntnisse zu diesem Thema anzueignen. 

In der Bewerterpraxis haben sich drei Methoden etabliert, wie der Wert einer Liegenschaft ermittelt werden kann. Die Sachwertmethode, die Ertragswertmethode und die Vergleichswertmethode. Nachfolgend werden diese drei Vorgehensweisen zur Ermittlung eines Liegenschaftenwertes kurz und einfach nachvollziehbar dargestellt.  

Sachwert (auch Real- oder Substanzwert genannt)

Der Sachwert (auch Real- oder Substanzwert) ergibt sich aus dem Landwert der Parzelle und dem berechneten Bauwert (meistens vereinfachend über die Kubatur ermittelt) abzüglich der Altersentwertung für die Liegenschaft. An einem konkreten Beispiel für eine Wohn- und Gewerbeliegenschaft kann dies wie folgt aussehen: 

Bewertungsmethoden Beispiel Sachwertmethode

Das Mengengerüst kann relativ einfach ermittelt werden. Die Parzellenfläche ist im Grundbuchauszug aufgeführt. Die Kubatur kann im Ausweis der Gebäudeversicherung gefunden werden (Achtung: Unterscheidet sich von der Volumenberechnung des Architekten nach SIA) und die Umgebungsfläche findet sich wiederum im Grundbuchauszug. 

Schwieriger wird die Ermittlung der richtigen Kostenwerte pro m2 Land und m3 Kubatur. Hierzu gibt es Datenbanken, aus denen statistisch zuverlässige Daten käuflich erworben werden können. Diese Daten sind je nach Quelle sehr präzis. Bekannte Schweizer Anbieter sind Wüst & Partner, IAZI und Fahrländer. 

Mit der Erfahrung kann der Bewerter die statistischen Daten gut und zuverlässig einschätzen und auf die spezifischen Eigenheiten einer konkreten Parzelle mittels Zu- und Abschlägen einjustieren. 

Für die Altersentwertung gibt es Tabellen in einschlägiger Fachliteratur. Oft genügt einem erfahrenen Bewerter auch ganz einfach ein Augenschein vor Ort oder das Baujahr und die Angabe getätigter umfassender Sanierungen.  

Die Begriffe Sach- Real- oder Substanzwertmethode meinen das Gleiche und stehen für die Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft durch einfache Zerlegung in deren Komponenten. 

Ertragswert

Für die Ermittlung des Ertragswertes wird der Fokus auf den aktuellen Ertrag (oder möglichen Ertrag, z.B. bei selbstbewohntem Eigentum) einer Liegenschaft gelegt. 

Ein übliches kleines Mehrfamilienhaus mit 6-8 Wohnungen generiert 120’000.- rohen Mietertrag pro Jahr über alle Wohnungen. „Roh“ darum, weil die Nebenkosten nicht zu berücksichtigen sind, da diese ja dem Mieter soweit gesetzlich möglich weiterverrechnet werden. Und „roh“ auch darum, weil davon noch die Verwaltungs-, eigentümerseitigen Betriebs- sowie die Unterhaltskosten abgezogen werden. Nicht zu vernachlässigen sind weiter die Leerstände. 

Alle diese Kostenkomponenten werden für die Ermittlung des aus dem Ertrag der Liegenschaft resultierenden Wertes mit Zuschlägen berücksichtigt. Auch hierfür gibt es in der Fachliteratur detaillierte, empirisch hergeleitete Tabellen spezifisch für die Bauart, das Alter und die Lage einer Liegenschaft. 

Um aus dem rohen Mietertrag einer Liegenschaft den Wert zu ermitteln, muss dieser kapitalisiert werden. Übliche Kapitalisierungssätze bewegen sich aktuell zwischen 3.5% bis 5% für Wohnliegenschaften. 

Auf das Beispiel angewendet ergibt sich also für das Blöckli mit 120’000.- Ertrag brutto und ohne Berücksichtigung der Nebenkosten ein Wert von 2’400’000.- (120’000.-/5%) und 3’429’000.- (120’000.-/3.5%). 

Je besser die Lage und der Zustand der Liegenschaft, desto tiefer der Kapitalisierungssatz und desto höher der resultierende Ertragswert. 

Vergleichswertmethode (auch hedonische Methode)

Die Vergleichswertmethode geht von der Überlegung aus, dass ähnliche Liegenschaften in ähnlichen Lagen auch wertmässig ähnlich sein müssen. 

Bei dieser Methode wird der Wert mittels Vergleich zu ähnlichen verkauften Liegenschaften, bei denen der Transaktionspreis bekannt ist, ermittelt. Auch hier sind wiederum entsprechende Daten aus Datenbanken und deren Qualität und Plausibilisierung durch den Bewerter entscheidend.  

Die hedonische Bewertung ist bei Banken und Hausverkäufern eine weit verbreitete Methode, um schnell und einfach zu einer Wert- und Verkaufspreiseinschätzung einer Liegenschaft kommen zu können. 

Die ermittelten Werte sind nahe am Markt, will heissen entsprechen den aktuell gehandelten Verkaufspreisen im Markt recht gut. 

Abschliessende Überlegungen aus der Praxis

Wirklich interessant wird die Synthese und Beurteilung der verschiedenen Bewertungsansätze. Dafür ist Erfahrung und eine professionelle Beurteilung unabdingbar. 

Es ist aber erstaunlich, wie weit ein Laie kommen kann, indem er sich für eine konkrete Liegenschaft auf einem Blatt Papier einfache Überlegungen entlang der obigen Ausführungen macht. Probieren Sie es aus, Sie werden erstaunt sein wie konsistent die Resultate der verschiedenen Bewertungsmethoden für eine konkrete Liegenschaft sind. 

Zu bedenken ist, dass der Wert (aus Bewertungsüberlegungen) und der erzielbare Preis nur in einer idealen Welt übereinstimmen. Schliesslich bringt die profundeste Bewertung nichts, wenn nicht eine entsprechende Liegenschafts-Nachfrage vorhanden ist. Im Rahmen dieses Artikels wollen wir uns mit dem Hinweis begnügen, dass es auch für die Nachfrage einer spezifischen Liegenschaft sehr präzise, käuflich erwerbbare Daten gibt. 

Und zuletzt noch ein Hinweis zur weit verbreiteten Vergleichswertmethode: In einem Immobilienmarkt wie in der Schweiz mit in den letzten Jahren stetig steigenden Preisen wirkt dies wie eine positive Spirale, was natürlich alle Eigentümer freut, die eine Liegenschaft zu verkaufen haben.

Entsprechend wird bei sinkenden Preisen eine negative Spirale einsetzen. Es bleibt zu hoffen, dass diese Preisbewegungen und insbesondere der mögliche Wechsel von steigenden zu sinkenden Preisen (weniger wegen gesunkener Nachfrage, sondern wegen der steigenden Zinsen und der Auswirkungen auf die Kapitalisierungssätze) sanft und nicht zu abrupt passiert.